中歐學(xué)院教我們《市場(chǎng)營銷學(xué)》的柏唯良（BurgersWillemp）教授在給我們授課的過程中提到不斷上漲的中國股市,他用“雞籠里的雞”做比喻,形象地解釋了股市為什么上漲的道理。

　　如果將100只雞關(guān)在一個(gè)籠子里,開始的時(shí)候一定天下大亂,只有等打斗的局面結(jié)束,有死去的、有柔弱的,最后取得平衡的時(shí)候,強(qiáng)者才更強(qiáng)。處于蠻荒時(shí)代的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是非常殘酷的,目前中國企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),龍頭企業(yè)基本成型并已漸漸走向品牌經(jīng)營的時(shí)代,能留下來的企業(yè)開始有了好的收益與業(yè)績(jī)。2007年6月30日以前上市的1364家公司,上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤1897億,較去年同期增長(zhǎng)79.12％。這個(gè)業(yè)績(jī)的取得,也許部分跟產(chǎn)業(yè)集中度的趨勢(shì)有關(guān),這也許是支持股價(jià)上漲的一個(gè)原因。

　　這也是分析問題的一個(gè)角度。以房地產(chǎn)行業(yè)為例,國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及中國經(jīng)濟(jì)年鑒社近日共同發(fā)布了《中國房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》?！秷?bào)告》稱,盡管我國房地產(chǎn)市場(chǎng)近年炙手可熱,但我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化程度不足。美國最大的5家房地產(chǎn)企業(yè)在全國住宅市場(chǎng)的份額占到了15%,其中最大的房地產(chǎn)企業(yè)普爾特公司占全美住宅市場(chǎng)份額的4%。香港最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右,市場(chǎng)集中度更高。我國房地產(chǎn)公司數(shù)量達(dá)到5萬余家,排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額加起來不超過6%,最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科在全國所占份額不過1%。地產(chǎn)業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)和淘汰,宏觀調(diào)控必然使許多小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉,以后能有一定市場(chǎng)規(guī)模的企業(yè)很可能不超過100家,而這100家企業(yè)中的翹楚,將占有最大的市場(chǎng)份額,有最好的利潤。未來20年內(nèi),中國可能是全球房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快、購買力最強(qiáng)的市場(chǎng)。

　　類似房地產(chǎn)行業(yè)變化的趨勢(shì),在各行各業(yè)中都有表現(xiàn),最后,各行各業(yè)都會(huì)有斗贏的公雞,這個(gè)過程也少不了“外國雄雞”加入戰(zhàn)斗。誰是最后斗勝的公雞,誰是雞王？！也許誰就是未來最大的贏家！

　　2007年8月10日

投資札記之二：選股沒有秘密(11) 

　　中國核心城市的房?jī)r(jià)有可能世界第一

　　房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)與我們的投資休戚相關(guān)。常有朋友問我對(duì)地產(chǎn)股如何看的同時(shí),會(huì)順帶問我對(duì)房?jī)r(jià)怎樣看？我通?；卮穑洪L(zhǎng)期看,中國核心城市的房?jī)r(jià)有可能成為世界第一。為什么？

　　導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因,在于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與供需結(jié)構(gòu)的變化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然導(dǎo)致地價(jià)的上升,地價(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的函數(shù),最終一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,其結(jié)果一定會(huì)通過土地與房屋價(jià)格的變化反映出來。2007年7月19日,中國國家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,同時(shí)也公布了修訂后的2006年GDP現(xiàn)價(jià)總量為21.0871萬億元,比初步核算數(shù)據(jù)增加1464億元。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè),中國在2007年年底會(huì)取代德國成為僅次于美國、日本的全球第三大國家經(jīng)濟(jì)體。中國經(jīng)濟(jì)能在不到15年的時(shí)間里,連續(xù)趕超世界傳統(tǒng)諸強(qiáng),從世界第十一位奔到第三位,這個(gè)意義是重大的。

30年來,中國已由低效率單一低水平的經(jīng)濟(jì)體,逐漸演變成一個(gè)新興經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)大國,這從根本上改變了中國和多數(shù)中國人的生存狀態(tài)。一個(gè)世界共識(shí)是——中國正在急速融入世界,其正站在“大國之路”的出發(fā)臺(tái)上。根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)研究中心對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè),到2020年,中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模將超過美國成為全世界最大的經(jīng)濟(jì)體。從有記載的歷史看,如果中國真有此成就,也并非新鮮事。據(jù)高盛公司研究預(yù)測(cè),1825年中國和印度在世界經(jīng)濟(jì)中所占的份額約為40%,與高盛公司預(yù)測(cè)的2025年兩國在世界經(jīng)濟(jì)中所占的份額相同。而據(jù)專家以可超越國家和時(shí)代進(jìn)行比較的“國際美元”推算,中國在世界生產(chǎn)總值中所占比率,從公元前2000年到19世紀(jì)中葉,一直占20%多至30%多,后因戰(zhàn)亂等原因,20世紀(jì)中葉降到了4%左右。從歷史的視角看,占據(jù)了全球五分之一人口的大國,“重歸超級(jí)大國”的行列,應(yīng)該是情理之中的事情。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展速度達(dá)到兩位數(shù)的較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi),出現(xiàn)加息周期和通貨膨脹的可能性幾乎是一種必然,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到兩位數(shù),幾乎不可避免地要伴隨地價(jià)和樓價(jià)的上漲,這是客觀規(guī)律。

　　從中國房地產(chǎn)需求的角度,拋開政治化的房地產(chǎn)討論,影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素,還是需求。聯(lián)合國人口基金公布的《2007世界人口狀況報(bào)告》指出,中國有660多個(gè)城市,幾乎其所有的工廠都位于或鄰近城市,不像美國有許多大公司總部就在鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)子上。按有關(guān)計(jì)劃,在不到10年里,中國人口的一半以上約8.7億人將成為城市居民；屆時(shí)將出現(xiàn)83個(gè)人口在75萬以上的城市,但其中僅有6個(gè)城市能為500萬以上的居民提供住房。到2005年底,中國的城鎮(zhèn)人口為5.6億,在未來十年內(nèi)中國將新增3億多城市人口。聯(lián)合國的報(bào)告估計(jì),每年有1800萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)為城市人口。而中國大學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)速度也十分可觀,這些學(xué)生中有相當(dāng)比例的人要留在中國的核心城市發(fā)展,這也是房屋需求的力量。據(jù)統(tǒng)計(jì),2002年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)是145萬,2003年為212萬,2004年增至280萬后,2005年突破300萬,2006年又突破400萬。教育部長(zhǎng)周濟(jì)在2006年大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)工作會(huì)議上說,“十一五”期間,全國將有2500萬以上的普通高校畢業(yè)生需要就業(yè)。這意味著未來5年中,每年至少有500萬人從大學(xué)畢業(yè)。這些新增的城市人口,將會(huì)成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的巨大動(dòng)力,這是影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)基本因素。

　　從房地產(chǎn)供給的角度,中國國土面積960萬平方公里,僅次于俄羅斯與加拿大。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國實(shí)際耕地面積約20億畝,位居世界第三位；有林地面積19億畝,居世界第六位；草地面積約60億畝,居世界第二位。與土地利用緊密相關(guān)的河川徑流量2.7萬億立方米,居世界第六位。但按人口平均,中國人均占有耕地1．65畝,僅為世界平均數(shù)的1／3；人均草地5畝,為世界平均數(shù)的1／2；人均林地1.5畝,僅為世界平均數(shù)的1／6；人均水資源2300立方米,為世界平均數(shù)的1／4。到21世紀(jì)中葉,中國人口達(dá)到15~16億時(shí),人均占有實(shí)際耕地面積將下降到1.1~1.2畝,占有淡水資源也將下降到1800立方米,水土資源供求將處于危急狀態(tài)。另外中國水土資源分布不平衡,北方地多水少,南方地少水多,組合錯(cuò)位,加劇了資源的緊缺性。據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織統(tǒng)計(jì),目前全球蔬菜的48%、豬肉的47%、水產(chǎn)品的33%、糧食的22%都被中國人吃掉了。2007年豬肉與食品價(jià)格的上漲,也許是中國從農(nóng)業(yè)國轉(zhuǎn)向工業(yè)國家的一個(gè)重要信號(hào),如果中國無法避免這種轉(zhuǎn)制,保證土地、水資源的可持續(xù)利用與農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,也許會(huì)有越來越多的農(nóng)產(chǎn)品需要進(jìn)口。考慮未來,如何保證龐大的人口群和高速的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地、水資源的需求,將是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中的一個(gè)嚴(yán)重挑戰(zhàn)。當(dāng)然,還有環(huán)境因素的挑戰(zhàn),僅華北地區(qū)每年就有1506平方公里耕地將變成沙漠。

投資札記之二：選股沒有秘密(12) 

　　因此2006年中央提出一定要守住2020年18億畝耕地的紅線,如果能堅(jiān)守,那就意味著未來14年時(shí)間,中國年均可減少的耕地面積僅為200萬畝（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),即便減少的耕地全部用于城市建設(shè)（2005年耕地減少542.5萬畝,其中59%用于城市建設(shè)；2006年耕地減少460.2萬畝,其中84%用于城市建設(shè)）,在面積上也僅相當(dāng)于每年增加1個(gè)北京市,或者1.5個(gè)上海市,或者3個(gè)重慶市。目前我國人口年均增長(zhǎng)約為1600萬,如果按照2006年城市人口密度估算,每年將需要新增314萬畝（2096平方公里）的城市建設(shè)用地,用地缺口114萬畝（2006年城市人口密度131平方米每人,314萬畝,缺口114萬畝；國家規(guī)定人均合理建設(shè)用地87平方米每人,208萬畝,缺口8萬畝）。這就是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的現(xiàn)實(shí)情況,中國地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的根本原因——除去經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的原因外,核心問題從“供需角度”分析——也是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。

我們?cè)賮砜纯瓷钲诘那闆r,據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新人口分析報(bào)告,由于大量流動(dòng)人口聚居珠江三角洲,使2005年珠三角人口密度達(dá)到了1035人/平方公里,而廣東省常住人口最多的是廣州和深圳,2005年的人口密度分別達(dá)1277人/平方公里和4239人/平方公里,廣州1500萬人口,深圳約1200萬人口,兩個(gè)中心城市的常住人口已逼近“臨界點(diǎn)”狀態(tài),達(dá)到人口承載的極限。深圳現(xiàn)任市委書記李鴻忠先生在2005年一次城市規(guī)劃會(huì)議上說：“土地資源緊缺消耗嚴(yán)重,五年后深圳可能無地可用。”深圳市土地總面積1953平方公里。其中,974平方公里為基本生態(tài)控制線,屬于必保用地。在發(fā)展最快的十幾年里,深圳年均增加建設(shè)用地近30平方公里,而在近千平方公里的可供建設(shè)用地中,已有800多平方公里用完,剩余不過200平方公里,而且已經(jīng)幾乎沒有可供成片開發(fā)的土地,按照目前這種態(tài)勢(shì),“十一五”期間,全市的建設(shè)用地就將消耗殆盡。這就是深圳土地資源的現(xiàn)實(shí)情況,但與此同時(shí),深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展二十多年跨了五大步。自1979年開始,用了18年的時(shí)間,使社會(huì)生產(chǎn)總值達(dá)到第一個(gè)千億元,第二個(gè)千億元用了5年,第三個(gè)千億僅用了兩年,第四個(gè)千億用了一年,第五個(gè)千億用了一年。2006年深圳市實(shí)現(xiàn)GDP5813．56億元,經(jīng)濟(jì)總量直逼6000億元的新臺(tái)階?！笆濉逼陂g,深圳本市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)16.3％,未來10年,深圳的GDP總量將肯定超過萬億元。深圳政府也制定了一個(gè)2010年人均GDP要達(dá)到1.2萬美元的目標(biāo)。從數(shù)據(jù)上看,深圳將在2008年,成為人均GDP首次超過1萬美元的中國內(nèi)地城市。廣州和上海也預(yù)計(jì)將在2010年達(dá)到人均GDP超過1萬美元的目標(biāo)。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn),人均GDP超過1萬美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)志線。日本人均GDP是在1984年超過了1萬美元,香港、新加坡、我國臺(tái)灣和韓國的人均GDP分別是在1987年、1989年、1992年和1995年超過了1萬美元。也就是說,不遠(yuǎn)的將來,深圳人將像24年前的日本人一樣進(jìn)入“發(fā)達(dá)地區(qū)”,而這才剛剛開始。最近由多名香港前官員提出的《建構(gòu)“港深都會(huì)”》的研究報(bào)告提出——打造中國第一個(gè)頂級(jí)國際都會(huì)構(gòu)想,報(bào)告估算,若“深港都會(huì)”GDP保持年均約8%的增長(zhǎng)率,到2020年,“深港都會(huì)”的經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到1.11萬億美元,超過倫敦、巴黎、芝加哥和洛杉磯,僅次于紐約、東京,躋身世界城市帶第三位。

　　一方面是土地資源的竭盡,一方面是經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和需求的不斷提高以及國際都市化發(fā)展的趨勢(shì),這也許就是深圳房?jī)r(jià)與洛杉磯的豪宅比肩的原因。在美國的時(shí)候,我也想過類似的問題,如果中國的房?jī)r(jià)不斷上漲,為什么我們不能搬到加拿大、澳洲、美國去生活？可惜我們是中國人,也許骨子里流淌的血液已適宜了這塊土地,讓我搬去洛杉磯華人聚居區(qū),我還是不適宜那里的人文和環(huán)境,更別說無法融入美國的上流社會(huì),只能在華人圈子里打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),遠(yuǎn)不如火熱的中國生活來得熱情、奔放、刺激、滿足、更有心得與收獲。

　　美國富豪們喜歡以大片土地作其游樂場(chǎng),并以此作為身份的象征。網(wǎng)上零售商亞馬遜創(chuàng)辦人貝索斯多年來收購了多個(gè)牧場(chǎng),令他以30萬英畝地占美國地產(chǎn)月刊《THELANDREPORT》地主榜第23位。年近七旬的時(shí)代華納前副主席特納現(xiàn)于全球7個(gè)國家擁有15個(gè)牧場(chǎng),占地200萬英畝,更是美國最大私人地主。美國農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù)顯示,2006年當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)用地價(jià)格比2005年銳升15%,至每英畝1900美元。但美國3億左右的人口生活在與中國的國土面積相近的937萬平方公里的土地上,而中國與之不可比的是美國的國土面積中適宜耕作的面積高達(dá)90％。國土遼闊,耕地廣闊,氣候溫和,這是人類居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件,美國的人口和產(chǎn)業(yè)分布幾乎可以不受土地條件的制約。如果中國人的居住方式,也像美國一樣,我跟朋友開玩笑：“上海人恐怕要住到南京,?京人要住到合肥,合肥人要住到鄭州,鄭州人要住到西安,依此類推很大一部分中國人要住到沙漠里了?！彼?中國要發(fā)展只能集約土地,高密度、向空中發(fā)展,這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。但對(duì)那些想住類似美國大宅的朋友,只能花費(fèi)比在美國甚至歐洲多得多的錢了,這恐怕也是一個(gè)接力賽的過程與結(jié)果。因此,十年、十五年、二十年以后,中國核心城市核心地段的房?jī)r(jià)有可能達(dá)到世界第一,也沒什么可奇怪的。

投資札記之二：選股沒有秘密(13) 

　　倫敦就曾以優(yōu)惠政策吸引全球富豪積聚城市財(cái)富。倫敦豪宅價(jià)格曾在2007年2月創(chuàng)下28年來最大的月漲幅,達(dá)31%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商萊坊國際物業(yè)（KNIGHTFRANK）編制的每月房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,2月倫敦豪宅的平均價(jià)格較去年同期增加31%。萊坊所指的豪宅是價(jià)值超過300萬英鎊（約4561萬人民幣）的獨(dú)立屋,或超過150萬英鎊（約2281萬人民幣）的住宅大廈。萊坊住宅研究業(yè)務(wù)主管貝里說：“過去兩年倫敦市中心房?jī)r(jià)的上漲速度,比英國其他地區(qū)高出兩倍,這種漲勢(shì)主要限于市中心區(qū)。如果今年上漲20%,我也不會(huì)驚訝?！泵绹缎侣勚芸?007年3月19日一篇文章“全球大城市樓市緣何高燒不退”一文中曾描述：“10年的牛市使超級(jí)富人的隊(duì)伍明顯壯大,以至在巴黎和布宜諾斯艾利斯‘收藏’臨時(shí)公寓,就像富人收藏汽車或美酒一樣。熱門城市對(duì)豪華住宅的需求超過供給,價(jià)格自然貴得嚇人。這在豪華地段尤其明顯,那里的增長(zhǎng)率往往是整個(gè)城市平均水平的兩三倍。仲量聯(lián)行住宅調(diào)查部負(fù)責(zé)人休·?？怂估f:‘這里存在一個(gè)有趣的矛盾：這些買主不會(huì)守在某個(gè)地方,而在全球各地飛來飛去,但他們的購房范圍大概只在100條街道里挑選?！┬杏谑澜绺鞔蟪鞘械纳探缇⑾矚g在工作的地方優(yōu)雅地生活。在上海這樣的城市,銀行和保險(xiǎn)等高檔服務(wù)業(yè)非常集中的地方房?jī)r(jià)直線上升……同樣的情況也出現(xiàn)在印度,商業(yè)中心孟買黃金地段的房?jī)r(jià)2006年猛漲90%……”

　　“維持一個(gè)比較高的房?jī)r(jià)限制進(jìn)去城市的門檻,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為這是一個(gè)規(guī)律性的東西。”相比我們靠戶籍制度、靠行政手段人為改變不同人命運(yùn)的方式,這個(gè)選擇也許更文明更符合自然規(guī)律。試想如果中國能真正做到遷徙自由,北京、上海的房?jī)r(jià)可能又要上一個(gè)新臺(tái)階。同樣的分?jǐn)?shù)一個(gè)可以上北大、清華,一個(gè)只能上普通本科,為了孩子的未來,中國的富翁一定會(huì)聚集上海與北京；得小病可以在小地方治療,但得大病還要到北京與上海；還有藝術(shù)欣賞等等。世界級(jí)富翁他們有著自己獨(dú)特的文化品位和消費(fèi)要求。如果中國二十年后真成了全球最大的經(jīng)濟(jì)體,如果富裕人口能達(dá)到20%,就等于美國整個(gè)國家的人口,中國的核心城市如北京和上海,也許二十年后能有這樣的魅力推動(dòng)城市集聚財(cái)富,走向世界。當(dāng)然這需要中國走好關(guān)鍵的每一步!